Overcapaciteit dreigt bij industrialisering in de woningbouw

De woningbouw kampt met achterblijvende productiviteit en zoekt steeds meer de oplossing in industrialisatie en digitalisering. De belofte is verleidelijk: lagere kosten, sneller bouwen en betere bouwkwaliteit. Maar er zit een addertje onder het gras. Bij te snelle opschaling zonder strategie dreigt overcapaciteit, gevolgd door destructieve prijsconcurrentie waarbij de minst efficiënte bedrijven het niet overleven. In dit artikel bieden we een realistische blik op wat industrialisatie écht betekent voor jouw organisatie.

De productiviteitskloof: waarom blijft de bouw achter?

De cijfers liegen er niet om. Waar de industrie jaar na jaar efficiënter wordt, blijft de bouw achter. Het probleem zit in hoe we werken.

Drie factoren spelen een cruciale rol:

• Te weinig vergunningen. Ondanks de enorme vraag naar woningen kunnen woningbouwfabrieken niet op volle capaciteit draaien. Geen schaalvoordelen betekent geen efficiëntiewinst (ING).
• De groei van renovatie. Het aandeel renovatie is gestegen van 47% in 2008 naar 55% in 2024. Omdat renovatie arbeidsintensiever is dan nieuwbouw, draagt deze verschuiving bij aan een lagere totale arbeidsproductiviteitsgroei (ING).
• Maatwerk en variatie. Elke gemeente heeft eigen eisen, elke opdrachtgever vraagt maatwerk. Standaardisatie blijft daardoor een uitdaging.

Het resultaat? Bouwprijzen stijgen harder dan in andere sectoren. Niet door duurdere materialen, maar door gebrek aan efficiëntie.

Industrialisatie is verleidelijk, maar niet zonder risico

De belofte van industrialisatie is aantrekkelijk. Bouwkosten die met 20% of meer kunnen dalen. Minder personeel nodig. Betere bouwkwaliteit. Minder milieu-impact. Maar een recent onderzoek van ING waarschuwt terecht voor de keerzijde.

• Overcapaciteit dreigt. Als steeds meer bouwers industrialiseren, terwijl de vraag stagneert door vergunningsproblemen, ontstaat overaanbod. En dan begint de prijzenoorlog.
• Hoge vaste kosten. Een fabriek heeft hoge investeringskosten, maar lage variabele kosten per eenheid. Bij tegenvallende vraag blijf je zitten met kapitaalintensieve capaciteit die stilstaat. Net als vliegtuigmaatschappijen die hun laatste stoelen voor een habbekrats verkopen, kunnen industriële bouwers gedwongen worden opdrachten aan te nemen die alleen de variabele kosten dekken. Op korte termijn overleef je daarmee, maar je continuïteit komt in gevaar.

Vooral kleinere industriële bouwers met slechts één standaardmodel zijn kwetsbaar. Grotere spelers kunnen meer variatie bieden en zijn beter bestand tegen marktschommelingen.

De STARC-aanpak: slim industrialiseren

Bij STARC geloven we niet in industrialisatie als wondermiddel, maar in datagedreven keuzes die passen bij jouw organisatie. Drie stappen zijn hiervoor nodig:

• Word digitaal volwassen. Voordat je investeert in een fabriek, moet je grip hebben op je data. Welke projecten zijn geschikt voor standaardisatie? Wat zijn je werkelijke kosten per m²? Zonder deze inzichten neem je beslissingen op aannames.
• Behoud flexibiliteit. Net als ING adviseren we om geïndustrialiseerde en traditionele productie te combineren. Bij marktterugval kun je traditionele productie afschalen terwijl je fabriek op volle capaciteit blijft draaien. Deze hybride aanpak vraagt om slimme data-integratie.
• Combineer marktsegmenten. Ook ING benadrukt het belang hiervan: focus niet alleen op nieuwbouw, maar integreer ook renovatie en verduurzaming. Deze segmenten hebben minder volatiele vraag en bieden stabiliteit. Woningcorporaties zijn ideale partners voor voorspelbare afzet.

Jouw volgende stap

Industrialisatie is geen kwestie van alles of niets. Het is een strategische keuze die begint met data en digitalisering. Want industrialiseren zonder data is varen zonder kompas. En in een markt waar overcapaciteit dreigt, kun je je dat niet veroorloven.

Wil je weten STARC voor jouw organisatie kan betekenen. Neem contact op voor een vrijblijvend adviesgesprek met onze consultants.

Plan een adviesgesprek